BPHTB — Pembelian rumah atau tanah tidak hanya melibatkan harga jual beli, tapi juga kewajiban pajak yang sering kali luput dari perhatian.
Salah satunya adalah BPHTB, yang menjadi beban wajib pajak saat terjadi peralihan hak atas tanah atau bangunan.
Meski terdengar teknis, memahami aturan ini penting agar tidak salah langkah. Associe akan membahasnya di artikel ini.
Baca Juga: Mengenal VAT, Pajak Konsumsi yang Berlaku di Indonesia
Apa itu BPHTB?
BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pajak ini dikenakan atas perolehan hak seperti jual beli, hibah, atau warisan terhadap tanah dan/atau bangunan.
Dasar hukum utama yang mengatur BPHTB adalah Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), di mana pemerintah daerah diberi kewenangan untuk memungutnya.
Berdasarkan Pasal 85 ayat (1) UU PDRD, BPHTB termasuk dalam jenis pajak kabupaten/kota. Artinya, penerimaan dari pajak ini menjadi bagian dari pendapatan asli daerah (PAD).
Dengan demikian, implementasinya bisa sedikit berbeda antar daerah, tergantung pada kebijakan pemerintah setempat.
Fungsi utama BPHTB adalah sebagai instrumen fiskal daerah sekaligus pengatur aktivitas peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Pajak ini juga menjadi alat kontrol terhadap nilai transaksi properti yang tercatat resmi dalam administrasi pertanahan.
Objek yang Dikenakan BPHTB
BPHTB dikenakan saat terjadi perolehan hak atas tanah dan bangunan yang sah menurut hukum.
Berikut adalah objek yang dikenai pajak ini:
- Jual beli tanah atau bangunan
- Tukar menukar hak atas tanah
- Hibah dan hibah wasiat
- Warisan tanah atau bangunan
- Pemasukan dalam perusahaan atau badan hukum lainnya
- Pemisahan hak akibat pembagian usaha
- Peleburan atau penggabungan usaha
- Hadiah yang berupa tanah dan/atau bangunan
- Penunjukan pembeli dalam lelang
- Pelaksanaan putusan hakim yang memiliki kekuatan hukum tetap
- Perjanjian pengikatan jual beli yang sudah lunas
- Pengalihan hak karena perjanjian lain yang dapat dialihkan
- Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari hak lama
Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB
Meski banyak transaksi dikenai BPHTB, ada pula yang dikecualikan.
Objek-objek berikut tidak termasuk dalam pengenaan pajak ini:
- Perolehan hak untuk kepentingan ibadah
- Perolehan hak oleh badan keagamaan
- Warisan di bawah nilai batas tidak kena pajak
- Hibah dari keluarga sedarah dalam garis lurus satu derajat
- Perolehan oleh negara atau lembaga negara
- Perolehan untuk pembangunan proyek pemerintah
- Perolehan yang dilakukan lembaga non-profit yang diakui
- Perolehan dalam rangka pembebasan tanah untuk kepentingan umum
- Perolehan dari hasil musyawarah ganti rugi pembebasan lahan
- Perolehan tanah/bangunan akibat merger usaha
- Perolehan oleh kedutaan besar negara asing
- Perolehan oleh organisasi internasional yang diakui
- Perolehan dari hibah wasiat tanpa imbalan dan sesuai aturan
Tarif BPHTB Terbaru
Tarif BPHTB ditentukan oleh pemerintah kabupaten atau kota, dengan batas maksimal yang diatur dalam undang-undang
Biasanya tarif yang diberlakukan adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOP-KP), dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Pasal 87 ayat (4) UU No. 28 Tahun 2009 menjelaskan bahwa besarnya tarif ditentukan maksimal 5% dari dasar pengenaan pajak.
Adapun NPOPTKP minimal sebesar Rp60.000.000 dan bisa lebih tinggi jika ditetapkan dalam peraturan daerah masing-masing.
Cara Menghitung BPHTB
Untuk menghitung BPHTB, gunakan rumus berikut:
BPHTB = Tarif x (NPOP – NPOPTKP)
Sebagai contoh: Anda membeli rumah dengan harga Rp500.000.000 dan NPOPTKP di wilayah Anda sebesar Rp60.000.000.
Maka:
BPHTB = 5% x (Rp500.000.000 – Rp60.000.000)
BPHTB = 5% x Rp440.000.000 = Rp22.000.000
Perhitungan ini berlaku untuk transaksi jual beli biasa. Untuk warisan, hibah, atau bentuk perolehan lain, perhitungannya tetap sama namun bisa terdapat peraturan teknis tambahan dari pemda setempat.
Syarat, Ketentuan, dan Sanksi BPHTB
Untuk dapat membayar BPHTB, Anda perlu melengkapi dokumen seperti fotokopi identitas, dokumen transaksi (akta jual beli, hibah, atau warisan), serta dokumen pertanahan yang sah.
Proses ini biasanya dilakukan di kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) atau melalui aplikasi daring yang disediakan oleh masing-masing daerah.
Pembayaran BPHTB biasanya harus dilakukan sebelum proses balik nama dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Jika tidak, sertifikat tidak bisa diproses lebih lanjut karena belum lunas pajak. Beberapa daerah juga mengintegrasikan pembayaran ini ke dalam layanan satu pintu.
Jika terjadi keterlambatan atau kesalahan pelaporan, Anda bisa dikenai denda administratif sesuai peraturan daerah.
Dalam kasus pelanggaran berat atau rekayasa data pajak, dapat diberlakukan sanksi pidana sesuai Undang-Undang Ketentuan Umum Perpajakan.
Oleh sebab itu, penting untuk memastikan seluruh prosedur diikuti dengan benar, termasuk verifikasi nilai transaksi yang sesuai agar tidak terjadi selisih antara nilai pasar dan nilai pelaporan.
Cara Mengurus BPHTB Secara Online
Beberapa daerah sudah menyediakan layanan daring untuk memudahkan pembayaran BPHTB.
Layanan ini biasanya tersedia di situs resmi pemerintah daerah atau aplikasi e-PBB/BPHTB.
Berikut langkah-langkah umumnya:
Buat akun atau login ke sistem pajak online
- Masukkan data objek dan subjek pajak sesuai dokumen
- Unggah file pendukung seperti akta atau identitas
- Sistem akan menampilkan simulasi pajak dan NPOP
- Lakukan pembayaran melalui virtual account atau bank
- Unduh bukti bayar dan lampirkan saat proses ke BPN
Baca Juga: Apa Itu PTKP? Simak Pengertian dan Golongannya
FAQ dan Kesimpulan
BPHTB adalah kewajiban pajak yang muncul dalam transaksi properti. Artikel ini telah membahas definisi, objek, tarif, hingga cara menghitung dan mengurusnya. Pahami dengan baik agar proses hukum dan administratif properti Anda berjalan lancar.
Pertanyaan Umum:
- Apa itu BPHTB?
Pajak atas perolehan hak tanah dan bangunan yang dipungut oleh pemerintah daerah. - Siapa yang wajib membayar BPHTB?
Pihak yang menerima atau memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. - Berapa tarif BPHTB?
Umumnya 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP. - Apakah BPHTB bisa dibayar online?
Ya, di sebagian besar kabupaten/kota melalui situs resmi pemerintah daerah. - Apakah BPHTB berlaku untuk warisan?
Ya, namun dengan ketentuan khusus sesuai jenis perolehan dan hubungan keluarga.
Jika Anda tertarik untuk mengetahui lebih banyak terkait artikel pajak atau membutuhkan layanan konsultan pajak, jangan ragu untuk kunjungi Associe atau langsung hubungi kami.
